越秀滨海新城楼盘怎么样,有哪些优点及缺点?

上次伍先生给大家讲完阳光城丽景湾澜悦组团(回顾:阳光城丽景湾怎么样?),这一次我们谈谈越秀滨海新城。

看完阳光城丽景湾,很少有人不顺道看看越秀滨海新城,毕竟就在隔壁,报价还便宜些。

越秀滨海新城楼盘销售中心图

阳光城丽景湾澜悦周边环境比较好,有蕉门河景观资源。三条主干道围绕,虽说有点吵,但毕竟交通方便。

跟澜悦相比,越秀滨海新城显得是个差生。那种一出生就先天环境不好的差生。

越秀滨海新城距离小虎岛石化设备更近、靠近变电站、靠近村居厂房,观感较差。

对于差生,就要自我救赎、加倍努力。所幸滨海新城自带“幼小中”教育配套,产品力也算给力,价格也给力。因此在片区依然很有竞争力,在2018年度也取得不俗的销售业绩,仅次于丽景湾。

越秀滨海新城楼盘周边规划示意图

越秀滨海新城也是妥妥的大盘,住宅计容有69.26万㎡,超过7000户。接下来跟伍先生一起看看越秀滨海新城。

越秀滨海新城楼盘项目位于南沙区环市大道中与金沙路交汇处,南沙最繁华的金洲中心,总占地面积有33万m²,建筑面积有73.8万m²,总建筑面积高达100.6万m²。周边的生活和商业配套非常成熟,可以快速到达金洲广场、金洲商业街、风信子和万达广场,逛街也不需要跑到市区去,买东西很方便,平时的日常生活需求社区内的商业街就可以满足。

越秀滨海新城楼盘销售中心图

导读:

01 楼盘的基本信息

02 区位价值解读

03 周边配套情况

04 周边不利因素解读

05楼栋布局解读

06 户型解读

07 分析总结

01 楼盘的基本信息

越秀滨海新城楼盘楼盘的基本信息配图
越秀滨海新城楼盘楼盘实拍图

02 区位价值解读

越秀滨海新城楼盘的区位示意图

越秀滨海新城位于金洲板块,具体南沙区当前的中心区蕉门河中心直线距离仅2.5 km,距离未来南沙的“珠江新城”灵山岛尖明珠湾中心,也仅6公里。区位相当中心了。

蕉门河中心当前的各项配套已经基本完善,配套的质量也比较高,生活、工作、就医、办事都很便利。

我们不妨从蕉门河中心当前的配套情况,来看看蕉门河中心建设的水平。

(1)蕉门河社会配套:市民广场、档案馆、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆。

(2)蕉门河办公配套:中铁建环球中心、建滔广场、万达广场办公楼、越秀国际总部广场、香江国际金融中心、南沙金融大厦。

(3)蕉门河商业配套:万达广场、喜来登。

(4)蕉门河教育及医疗配套:华附二中、南沙一中、南沙中心医院、南沙妇幼。

对于越秀滨海新城的区位解读实际是非常简单的,空间上也很一目了然,就是近中心。因此我们在这一部分就不多费口舌了。

03 周边配套情况

越秀滨海新城与阳光城丽景湾距离不远,在配套情况上也是类似的,可以享受到金洲板块成熟的各项配套。

此外,滨海新城自带幼儿园、小学、中学配套,这是一个亮点。

(1)交通配套

滨海新城周边有3个公交车站,一共有4路公交,加上一次换乘,到南沙各个热门的地的问题不大。

地块的西侧是区域主干道环市大道,东侧为金沙路,公路交通也是比较便利的。

环市大道会带来一些比较明显的车行噪音和灰尘,但由于地块较大,且越秀做了一些合理的设置,反而显得滨海新城闹中取静,这个我们后面会在楼栋布局价值解读中具体说说。

越秀滨海新城楼盘的交通示意图

(2)教育配套

滨海新城在地块范围内,有配建幼儿园、小学、中学,孩子上学是比较方便的。

除此之外,滨海新城周边高质量的学校有:华附二中、金洲小学等。

越秀滨海新城楼盘的周边学校示意图

(3)商业配套

丽景湾和越秀滨海新城都有底商,预计可以满足居民的日常生活消费。1公里范围内没有较大型的购物中心,但3公里范围有3个较大型的购物中心,有万达广场、越秀滨海隽城商业广场和今洲广场。购物配套是非常方便的。

越秀滨海新城楼盘的周边商业配图

(4)医疗配套

1公里范围有广州市妇女儿童医疗中心南沙分院(在建),3公里范围内还有金洲医院和长龙港医院。稍远点还有广州市第一人民医院南沙医院(南沙中心医院)。这里广州市妇女儿童医疗中心南沙分院是二级医院、广州市第一人民医院南沙医院是三级医院。整体的医疗配套水平高。

越秀滨海新城楼盘的周边医疗配图

04 周边不利因素解读

滨海新城周边的不利因素有石化仓储基地、220kV变电站、村居厂房界面等。

越秀滨海新城楼盘的周边示意图

(1)石化仓储基地

滨海新城靠近小虎岛。小虎岛目前是珠三角地区规模最大、设备最先进的专业石油化工码头……小虎岛的液体化学品仓储量已有相当规模,共储存有苯类、酮类、酯类、丙烯酸酯、苯乙烯、醇类、醚类等20多种有机化工原料……以南中国为重点市场的国内外各大化学公司大部分在此租有储罐(羊城晚报报道)。

滨海新城一期楼栋与其东北侧华凯石油燃气公司的储罐设备之间的最近距离为700-800米(注:该距离其实满足国家规定的安全防护距离,但不同人群的心理安全距离不一)。高层住户可以望到石化仓储设备,平时也经常可以见到油罐车行驶。

越秀滨海新城楼盘的周边实拍示意图
越秀滨海新城楼盘的周边实拍示意图

(2)220kV变电站

二期边上有一个220kV的变电站,占地1.4万㎡。

从科学上讲,变电站的影响很小,220kV变电站只要保持3米的安全距离就对人体无害,居民在变电站外面都是安全的。

越秀滨海新城楼盘的周边实拍示意图

(3)村居厂房界面

不像阳光城丽景湾澜悦周边的界面比较优越,滨海新城有两侧是直面村居和厂房,界面和环境相对而已会差点。

越秀滨海新城楼盘的周边实拍示意图

05 楼栋布局解读

滨海新城周边主要有石化仓储、220kV变电站和环市大道车行噪音灰尘等不利于因素。临近这些不利因素的楼栋,普遍都容易受到其影响。

伍先生划分了高低价值面,请看:

越秀滨海新城楼盘的楼栋布局解读平面图

低价值面①:石化仓储的负面影响。这个位置,距离最近的环市大道北北面的石化仓储设备,只有700-800米的直线距离。

低价值面②:220kV变电站。这个位置是一个占地1.4万㎡的变电站,已建成多年。从科学上讲,变电站的影响很小,220kV变电站只要保持3米的安全距离就对人体无害,居民在变电站外面都是安全的。购房者对这个因素是否敏感,主要是看认知。

低价值面③:环市大道车行噪音及灰尘,与中小学噪音。其实滨海新城的楼栋排布中较少户型直面环市大道,同时中间有中小学隔离,因此受到其车行噪音及灰尘的影响相对少。但这里的中小学,带来教育便利,同时会带来一定噪音。这点,主要还是看购房者是否敏感。有购房者觉得无所谓,有购房者觉得在意,伍先生在这里只做提示。

不像阳光城丽景湾澜悦可望蕉门河及市政绿地,滨海新城基本没有特别的景观资源,北侧和东侧还是村居和厂房,界面较差,它的高价值面主要源于自家园林营造。

高价值面④:这是一期的大中央园林,楼栋的楼间距也比较宽,居住舒适感较高。被高价值面④包围的楼栋,以及环绕高价值面④的户型,我们都觉得是居住舒适性较高的。追求居住舒适的购房者可以重点关注。

高价值面⑤:次优价值面。二期的定价多多少少会受到变电站和园林营造的影响。二期园林其实很小。但还好二期的南面是逸涛半岛小区较低矮的多层和小高层建筑,整体的视野开阔,采光足。在二期,伍先生建议优先考虑被高价值面⑤包围的楼栋,以及环绕高价值面⑤的户型。但此处也有高压走廊,10层以下的住户会比较碍眼。

06 户型解读

伍先生跑盘越秀滨海新城时,在售的是17/18栋和24/25/26/27栋。17/18栋有复式户型,24/25/26/27栋都是平层。

越秀滨海新城楼盘的户型解读平面图

当前在售的主力户型有:

91㎡ 2+1房两厅两卫(横厅)

96㎡ 2+1房两厅两卫

103㎡ 3+1房两厅两卫

107㎡ 3+1房两房两卫(横厅)

复式115㎡3+1房两厅三卫

此外还有72㎡2房、84㎡2+1房的小户型,和91㎡、96㎡比差别在于厕所和空间大小,户型并没有太大的区别,此处就不啰嗦了。

(1)91㎡、96㎡ 2+1房户型对比

91㎡户型是横厅设计,采光面大,光线足,都是南北向的采光。缺点是比较难做到动静分离,客厅的活动声响容易影响到各个房间。空间利用效率比较高,但功能分区不明显。入户花园则显得有点鸡肋,与拓展空间外的玄关功能有点重合。

96㎡户型动静分离,空间利用效率高。缺点是有东西或西向采光,特别是拓展空间,东晒西晒比较厉害。此处稍稍吐槽一些小问题,客厅望房间过道对着主卧的镜子,夜晚比较惊吓。拓展空间和次卧房门正对,对隐私有一些影响。

91㎡户型和96㎡户型各有优劣,看购房者敏感度,比较难分高下。

越秀滨海新城楼盘25栋的91㎡和96㎡户型图

(2)103㎡、107㎡ 3+1房户型对比

两个户型采光面都很充足,除了横竖厅设计导致的功能分区差异外,主要的差别在儿童房。103㎡户型的儿童房显得真的是儿童房,空间不太好用,比较狭长,成年人比较难住。107㎡户型的儿童房就比较反正,尺寸合理,好利用,作为成年人房间也ok。

从房间好不好用的角度来看,107㎡户型优于103㎡户型。

越秀滨海新城楼盘25栋的107㎡和103㎡户型图

(3)复式115㎡ 3+1房户型点评

17/18栋基本清完了,但是我们在这里还是介绍一下它的复式户型。

滨海新城的复式都是南向的。

一层,空间设计上无可挑剔,有一个房间,一般给年纪较大的腿脚不方便的老人家居住。工作阳台和景观阳台分开,洗衣晾衣都可以放在工作阳台,对客厅影响小。

二层,偷了一层餐厅、客厅的上空,报建的时候是没有楼板的,交房时搭盖了楼板,相当于偷出来的。这部分空间用作了主人房,包括卧室、衣帽间和洗手间。空间特别大,居住特别舒适。

二层还有个书房,伍先生觉得相对不太好用。一个原因是空间小,改卧室不太够;另一个原因东西或西向,东晒或西晒都不太舒服。

复式有3个卫生间,基本是一卧室一卫生间,比较冗余。伍先生认为如果把二层的公卫拆掉,并入儿童房,儿童房的居住体验会更好。这个就看个人偏好。

越秀滨海新城楼盘复式的115㎡户型图

07 分析总结

滨海新城靠小虎岛石化设备更近、靠变电站、靠村居厂房,但产品力到位、价格到位、配套到位,自带幼小中教育配套。

对于周边不利因素的接受程度,虽然已经满足安全防护距离,但不同人群对这些不利因素的心理安全距离各异。

从伍先生个人的角度,是不太推荐在小虎岛石化码头周边置业。但阳光城丽景湾和越秀滨海新城,合起来年销5000多套,说明是有很多人不怎么在乎的。

希望看完这篇跑盘分析报告,你能有所收获。如果你有什么想法,也欢迎和伍先生交流。

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