南沙越秀东坡怎么样,有什么优缺点值得买吗?

越秀东坡在进港大道边上,是近中心、好配套的住宅盘。它最大的卖点,就是近黄山鲁森林公园,生态景观资源丰富,名副其实的生态居所。临近的地铁15号线蝴蝶洲站,也成为它的另一个很重要的卖点。

南沙越秀东坡规划图

当然,它也存在一些其它情况。如靠近石化产业区,如南面是香江控股的地块,开发后会对观景视线有所遮挡等。

南沙越秀东坡图

随伍先生一起看看吧。

导读

01 楼盘基本信息

02 区位价值解读

03 配套价值解读

04 楼栋布局价值解读

05 户型价值解读

06 不利因素分析

07 价格讨论和建议

01 楼盘基本信息

南沙越秀东坡楼盘基本信息

02 区位价值解读

越秀东坡在进港大道上,距离南沙中心约3.6公里,空间距离上不算远,开车也比较方便。由于近中心,各方面的配套也不会差。

越秀东坡有比较大的两个看点,地铁和生态。一个是地铁15号线的蝴蝶洲站大概就在距离楼盘600米不远的地方,未来出行也比较方便;但15号线目前还没有提上建设日程,还是比较远期的规划。另一个看点是黄山鲁山脉下,景观资源丰富,是生态居所。

整体来看,越秀东坡的区位价值解读关键字是“近中心+地铁规划+生态居所”。。

南沙越秀东坡区位价值解读分析图

03 配套价值解读

伍先生还是从交通、教育、商业和医疗四个方面来聊聊越秀东坡的配套。由于近中心,配套也属不错。

(1)交通。地铁15号线(蝴蝶洲站)相对比较远期。但目前由于南沙街道办就在东坡的南侧,设置有南沙街道办公交站,公交线路丰富,去哪里都比较方便。如果开车的话,进港大道是南沙的主干道,也挺便利。

(2)教育。周边有蝴蝶洲小学和进港大道中学校,进港大道中学校则是按省一级标准建设。除此之外,有金洲小学(区一级)、金隆小学(南沙名校)、南沙一中(省一级)和华附二中(名校)。

(3)商业。较近的购物中心是华汇广场,远一点有今洲新天地、购物新天地、万达广场等。东坡也配有底商。

(4)医疗。较近的是长龙港医院、金洲医院,足以满足小病小痛。

南沙越秀东坡配套价值解读分析图

04 楼栋布局价值解读

越秀东坡最大的优势,就是生态环境。它的东面是小山坡(是真的小)、南面是黄山鲁山脉,高层住户望出去是满目青葱,山景资源丰富。

越秀将该项目案名定为东坡,也是颇具诗意。由于生态资源好,又近中心,有种闹中取静、出则闹市、退则山林的悠然感。可以说,越秀东坡案名定得不错,借力山景,配合中式园林设计,给购房者创造了很多遐想。

谈完东坡的优势,我们来聊聊在选择东坡房源时需要注意的几个地方。伍先生划了几个低价值面。请看:

南沙越秀东坡楼栋布局价值解读分析图

低价值面①:有两条高压线走廊,其中一条就在楼盘外,离得比较近。由于越秀将人才公寓放在这个地方,这个位置的楼栋多不对外销售,其实对正常的购房者来讲影响不大。1栋是对外销售的,高压线廊主要是对1栋北向的中低楼层的住户有视线上的干扰。

低价值面②:这一边是村居,界面比较凌乱。这个看个人偏好,有人在意,有人不在意。

低价值面③④:③是垃圾站,对低层住户有异味影响。④是路口,会有比较大的车行噪音和灰尘。除此之外,14/15/16栋边上还有配建幼儿园,有一定的噪音,这个也要看个人偏好。

小伙伴们如果对上面的几个因素比较在意,在选择房源的时候,避开临近的楼栋或直面不利因素的户型即可。

05 户型价值解读

东坡的面积段比较多,伍先生数了下,从82㎡到110㎡,有11个面积段。

面积段虽多,但基本户型就五个。不过是做大了或做小了的问题。

其中,特别值得讲的是平层横厅户型和复式户型,因为这两种户型特别能偷。

(1)平层横厅

横厅户型采光面充足,各个房间朝南或朝北,居住的舒适性高。在越秀东坡的横厅三房和四房里,有一个房间是纯赠送的。这个房间是书房,在玄关所对的位置。

这个房间是怎么送的呢,和万科海上明月的操作方式是类似的。这个房间报建的时候是空的,但是已经预留了结构,竣工验收后再加结构和搭板,做外立面改造,凭空变出一个房间。

因此,越秀东坡用较小的面积去做三房和四房,并且空间感还不错。

南沙越秀东坡11栋03-06单位户型图

(2)平层竖厅

平层竖厅就是市面上常见的户型,户型方正、动静分离,是比较好用的户型。各家房地产商也用得比较得心应手了,伍先生就不多费口舌了。

南沙越秀东坡1栋82㎡04户型和11栋94㎡02户型图

(3)复式户型

复式户型有南向北向,下面放了个北向的户型图。蓝色区域都是赠送的区域,得房率是比较高的。除了一层的卧室和厨房正对之外,没太多槽点。卫生间都是明卫,各个房间都是明房,全明户型。书房会偏小,且东晒或西晒。越秀做复式户型已经是得心应手,会比万科海上明月少很多槽点(暗卫、暗室),产品力是到位的。

南沙越秀东坡复式户型图

06 不利因素分析

进港大道以北的项目,有一个不可回避的问题,就是靠近小虎岛石化产业区。包括我们之前推送过的越秀滨海新城、阳光城丽景湾,毗邻小虎岛。越秀东坡虽然地面肉眼不望小虎岛,但高层住户应该可以望到小虎岛,直线距离石化区也不远,最近1.4公里。在越秀东坡的东北侧,会有比较多的石化仓储设备和天然气发电站。

关于这个问题,伍先生始终觉得两看。一是这是南沙的心病,整个南沙中心区都直接受到石化区的负面影响,距离或近或远一点,主要是心理安慰。二是带着发展的眼光来看,问题总会被解决,这是时间问题,但是小虎岛目前还在扩建,时间周期会比较长。

这个问题,你怎么看呢?

南沙越秀东坡不利因素分析图

除了这个问题,还有一个情况值得关注。

越秀东坡的正南面目前是南沙街道办和广场,但是呢,土地的权属是香江控股(广东裕泰地产开发有限公司),南沙街道办算是租用。目前由于规划条件和腾退的问题,香江控股一直无法开发该地块。未来如果规划条件和各方关系理顺,该地块开发后有可能会遮挡越秀东坡的南向黄山鲁山景视线。

07 价格讨论和建议

伍先生没有具体算价。销售介绍平层2.1-2.4万/㎡、复式2.5-2.7万/㎡。

其实这个楼盘特别适合和越秀滨海新城进行比较。同样是近中心、好配套的楼盘,产品设计也类似,差别在于滨海新城更近小虎岛,也没有生态景观资源和地铁规划。但伍先生觉得滨海新城平层1.8万/㎡、复式2.2万/㎡,其实性价比相对而言会更高。东坡高出的那部分价格,其实是生态溢价和地铁溢价。

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  1. 刘锐庆
    刘锐庆项目位于进港大道黄山鲁森林公园北侧,紧邻蝴蝶洲公园,三山环绕,环境宜人;坐享南沙三大商圈(金洲商圈、万达商圈、邮轮母港商圈)资源,配套丰富。五一期间,越秀东坡售楼处开展故宫文创市集
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    廖红红越秀·东坡是越秀地产在南沙区域滨海花园系列的第11个项目,占地约6.58万㎡,建筑面积约19.73㎡。项目位于南沙传统金洲商圈进港大道坦头生活区块内,周边有华汇商圈等成熟的商业,项目门口即规划有南沙环线15号 线蝴蝶洲站;更有蝴蝶洲 、进港大道中 等 资源, 周边坐拥商业、交通、医疗等满足业主们的生活配套,还有蝴蝶洲公园、黄山鲁公园等山景资源。项目内部配套2000方的商业,还有350米塑胶跑道、泳池、幼儿园、全龄运动区等生活配套,规划建设17栋高层建筑,户型涵盖85-140㎡的平层和复式的三至四房。 【项目优势】 交通配套:金洲站有公交接驳。项目规划有南沙环线地铁15号线的蝴蝶洲站 教育配套:中小学:蝴蝶洲小学、进港大道中小学等优质教育资源 商业配套:万达广场、今州广场、华汇广场、金州步行街等繁华商业街。 医院配套:二甲医院中大附属六院南沙分院、南沙中心医院、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、中山大学附属第一(南沙)医院和广东省中医院南沙医院 周边景观配套(自然景观,公园绿化):黄山鲁国家森林公园、蝴蝶洲公园、高尔夫球会公园、天后宫、日本仔山 【项目劣势】 1.项目周边无成熟配套,而且还有一些村民房影响观感;