万科东荟城怎么样,与中海誉城对比那个好?

2019年的广州二手市场,整体上是量价齐跌的,但是在这种大环境下,依然有个别楼盘属于逆势上涨,万科东荟城就是其中之一。今天的文章伍先生想分析一下这个楼盘,有助于大家理清其上涨的背后逻辑。先表个态,伍先生投资不喜欢“追涨”,我是希望这个案例能指导大家以后的买房逻辑。

提到万科东荟城(简称“东荟城”),自然会联想到差不多体量的中海誉城(以下简称“誉城”),很多人过来踩盘都会拿两者进行对比,所以伍先生也一同把誉城给分析了。火龙果曾戏称东荟城的逆势上涨要多得我在直播节目中不断推荐,其实我觉得自媒体的影响力没有这么大,我们要敬畏市场,让某个楼盘逆势上涨的只有市场的刚需。

万科东荟城实拍图

1、板块分析

两个楼盘都属于“香雪”板块,伍先生认为这是泛科学城板块,老萝岗的C位毫无疑问是“科学广场-新区府”片区,这里聚集着黄埔区最优质的产业、医疗、环境、市政配套。东荟城也好,誉城也好,开车到该片区的时间约15-20分钟。

导航示意图

很多人会觉得这两个楼盘距离地铁站远,伍先生觉得这个问题如果在市区是个难题,但是老萝岗绝对是广州11个区里面开车体验最好的区域。这得益于板块内人口居住密度低,以及规划新道路宽敞绿化好。试想一下能在广州买300w总价房子的人,其实不差这点买车钱,何况科学城产业人口也是有实力负担1-2台车的用车成本。所以我觉得,当你有了汽车,你的生活半径可以扩展得很大,日常通勤上,住在奥园香雪公馆(纯地铁上盖)和东荟城差别不大。

整个香雪板块的最大优点:产业优势,这一点我就不多废话了。简而言之,黄埔区的经济实力已经超越越秀,仅需仰望天河。香雪板块的最大缺点:环境污染,这一点伍先生认为投资上是无所谓的,自住上能否接受就看你们自己能否过心理关了。做个同类型的对比,大家可以看看番禺区的C位万博板块,也是有环境污染的说法,但这点小瑕疵有影响万科欧泊的涨幅吗?

周边实拍图

2、东荟城分析

回归到具体楼盘,伍先生作为热衷汽车的男性,我喜欢把东荟城比做汽车市场的一款SUV——广汽丰田汉兰达。虽然一个是楼盘,一个是汽车,但两个产品都有很多相似的优点:品牌好、空间大、保值率高。东荟城就像一个方方面面都能兼顾的选手,每个项目都能达到平均分,没有特别大的硬伤。

东荟城周边配图示意图

如果真的要选出东荟城的最大优势,我想是这个楼盘的学位,该小学应该是整个黄埔区的NO.1。伍先生不看好越秀区学位房的投资价值,但还是看好天河或者黄埔的优质学位,倒不是说东荟城小学硬件有多好,而是家长的素质,可以说是生源素质倒逼学位增值的典型案例。我建议考虑学位房的小伙伴,除了越秀和天河,可以考虑一下这所小学。

万科东荟城小学图

另外伍先生很喜欢万科的户型设计,90多平方设计成三房两卫,有横厅或竖厅可供选择。三代同堂或二胎家庭都知道两个卫生间是多么地重要,伍先生宁愿把面积让给主人房卫生间,总好过让给另一个生活阳台。同时东荟城的三间房都能放下1.2m的床,空间上绝对能让三代人住得“有尊严”。

中海誉城图

3、中海誉城分析

誉城的话,伍先生喜欢把它比做另一款SUV——上汽大众途观。大众作为德国的车企,其在华分为一汽大众和上汽大众,两家公司针对SUV这个市场推出了很多款车型,什么探歌、探岳、途岳、途观、途昂等。誉城在房型上也有很多选择:从33㎡的单间到50㎡的一房;66-79㎡的两房;三房也分为一卫or两卫;一直到四房或者别墅都有得选。无论你的购买力如何,总能在这个楼盘找到符合你的产品。

中海誉城实拍图

由于缺乏强势学位的支撑,誉城从稀缺性上是稍微弱一点的,先不说新塘板块,光是长岭居板块就会稀释这边的关注度。未来2-3年,长岭居的很多楼盘都将迎来收房期,伍先生相信届时那边二手供应将增多,而从新区府开车通勤,到长岭居板块的奥园春晓实测为6公里15min,到誉城则是7公里16min,也就是说誉城的可代替品在未来会增多。与之对比,长岭居的学位价值需要起码5年以上的沉淀,到时能否超越东荟城小学很难说,所以一些马上用到学位的家长们,即使有长岭居可供选择但还是偏向东荟城。

中海誉城实拍图

誉城的卖点依然是小区环境,中海作为知名开发商,其产品对比主打刚需的万科会更高端些,同时黄埔区有轨电车2号线的预期也有一定加成。随着有轨电车1号线在2019-2020期间通车,2号线也将同步开工,虽然不知道具体站点如何设计,但伍先生相信规划者不会无视金色梦想+誉城+刘村这几万人的通勤需求。

黄埔有轨电车示意图

4、投资建议

如果你的购买力是200w以下,誉城的70多㎡两房是个不错的选择,虽然伍先生觉得200w总价挑选知识城的一手三房是更好选择,但知识城板块不是今天的文章重点,日后有机会再撰文分析。150w以内能买誉城的一房或者单间不算好的投资标的,伍先生自己就犯过买入多套单间的错误,现在卖三换一就是为了纠正当年选筹的错误,这种单间产品未来极少自住刚需接盘。

300w的预算,我在直播节目里多次提到了东荟城的三房两卫,但我也观察到同品质产品相较2019.04月的成交价上涨了1000-2000元。我再表个态,投资上我是不愿意“追涨”的,放弃它就放弃了,无非换个标的物,我会换个区域比如买番禺。但很多科学城通勤的刚需真的舍不得东荟城的学位,所以伍先生之前就说过即使下跌趋势自住刚需不用等,你看中的楼盘肯定有其稀缺性,有稀缺性的好货真的涨起来你要追心态上就很纠结了。

万科东荟城今年6月的真实成交价

当你的购买力达到400w+预算时,考虑的未来接盘侠是偏改善需求,誉城的143㎡四房是个不错的选择,同时也是伍先生置换的潜在标的物。誉城的143㎡四房很像汽车市场最近一款热销SUV——途昂,后者很好地填补了30w这个价位买7座中大型SUV的市场空缺。同样地,伍先生以400w买143㎡四房这个需求去寻觅,只有誉城和南沙金茂湾是我能看得上眼。

总结

建议各位在踩盘东荟城V.S誉城时,别忘了对比长岭居板块,那边无论是一手or二手选择都不少,自住上适合自己是最重要的,投资上一切以价格为优先级。

评论 2

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  1. 涵蓄
    涵蓄我下单买了这个楼了其实,我觉得地点还可以,将来有地铁可以走过去十分钟或者多一点时间,环境万科其实有点抠门,基本没什么大树,夏天比较热,万科的盘基本都这样,我自己搞设计知道。但是户型实用,大社区,配套有幼儿园和小学是很不错的,也是我看中的地方。楼间距很宽,不压抑这点好。特别是楼王视线超好。整体评价不错,萝岗大盘近地铁的其实不多。价格还算可以,不贵,看中万科物业品质。
    • 伍兴远
      伍兴远嗯~万科物业品质是蛮好的呢~