恒展江山时代如何:适合刚需购买吗?

这是21号线沿线楼盘跑盘系列的第4篇。系列回顾:

①云溪四季:隐于群山、配套齐全

②科慧花园:板块关键先生、产业支撑

③保利中航城:保利贴牌、中航味道

恒展江山时代,在科慧花园的东侧,距离凤岗站地铁880米。这个楼盘2014年就已经推售,体量不大(14栋楼),整体去化表现平平。目前是尾盘状态,在推11栋和12栋的76㎡两房和114/115㎡三房。

就外部条件来讲(地铁和公建配建),恒展江山时代和科慧、中航城没有本质的差异。主要是恒展的面积段定位有偏差,114/115㎡面积只做了三房,与板块的刚需特性相去甚远。

随伍先生一起看看吧。

导读:

01 楼盘基本信息

02 大区位和配套价值解读

03 楼盘的小位置和配套解读

04 楼栋布局价值解读

05 户型优劣解读

06 总结及建议

01 盘的基本信息

02 大区位和配套价值解读

我们之前在科慧花园和保利中航城的跑盘中,对朱村的区位有了比较多的解读。我们在这里就不赘述了,首次阅读的读者可以点击前面的链接回顾。

这里只列举我们归纳的朱村板块的四条选房原则:

原则一:凤岗站>朱村站≥山田站。

原则二:地铁上盖>步行10-15分钟>步行超过15分钟>步行超过30分钟。

原则三:小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业,是最优选择。

原则四:如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势,那么请直接毙掉。

03 小位置和配套解读

恒展江山时代虽然不是地铁上盖楼盘,但距离凤岗站地铁的距离并不远,大约880米,步行十分钟。也是地铁盘,并不能说比东湾、中航城和科慧不便利。

整个朱村板块并不算太大,配套也有限,都是在大家步行20分钟左右的时间内可以到达的。因此,各个楼盘就公建的可达性来讲,从本质上并没有很大的差异。

朱村板块的楼盘,每个楼盘都有一定体量的底商。交房入住后,人口集聚后,相信商业的入驻情况也不错,能够满足周围业主的基本生活所需。

板块主要的问题仍然是教育和医疗配套不足,会成为未来朱村板块2-3万业主最为头疼的事情。

04 楼栋布局价值解读

恒展江山时代周边的噪音源会相对多些,南面是朱村大道和商业街,地块也是道路环绕,(低价值面②③)。主要的高价值面还是来源园林造景(高价值面①)。

恒展江山时代由于地块相对较小,所以和周边的科慧、中航城比较,恒展江山时代的楼间距会密些,楼栋之间遮挡采光的情况会相对比较多见。

在现有楼栋中,除了7/10/11/12和1/2/3/4栋之外,其他楼栋都会有采光遮挡较多的情况,中低楼层容易受到遮挡,高层用户无影响。

考虑高低价值面和采光情况,我们划分了楼栋的档次:

一档:10/11/12栋。望园景,采光好。

二档:5/6/7/8/9/13/14栋。中低层住户采光受遮挡,高层住户无影响,部分楼栋(9/13/14)有园林景观面。

三档:1/2/3/4栋。噪音源较多,采光好。

05 户型优劣解读

恒展江山时代已经是尾盘,目前的货源大部分集中在11栋和12栋。两栋楼的楼型是对称的,那么我们主要讲讲11栋。

04户型是76㎡的两房小户型,在设计上会向功能性倾斜。整体没太大不利因素,主要是次卧靠近客厅和厨房,如果隔音不好,动区会对静区(次卧)有一定的影响。76㎡还有半赠送的工作阳台,给小户型的生活体验带来不少惊喜,洗衣晾衣都可以安排这个位置,对生活区(生活阳台、客厅)的干扰会减少。但这个位置是两栋楼内凹的部位,光照时间会很短。

03户型是115㎡的横厅三房户型,大阳台,采光面是比较充足的,格局也合理。受02户型的遮挡,11栋横厅户型的采光会有一定的影响,12栋横厅户型由于在东侧位,不受遮挡。

01/02户型是114㎡三房,动静分离、赠送入户花园,南向采光无遮挡,是比较好用的户型。02户型的次卧和厕所开窗位在北面,受周边户型的遮挡,采光相对会暗些。01户型次卧是西向,主要就是西晒。

恒展江山时代,114㎡、115㎡做三房其实是比较浪费的,也不太符合板块的刚需定位。这个面积段,市面上一般可以做四房,而且舒适感和空间感都挺好。

06 总结及建议

恒展江山时代,售价在2.1万/㎡左右。但三房面积段偏大,同等总价可以在中航城和科慧花园买四房。板块对比来看,并不是特别推荐恒展江山时代的三房。

恒展江山时代,就外部条件(地铁、配套公建)而言,和科慧花园、中航城没有很大的差异,主要就是面积段的设计不合理,房间数偏少,总价偏高,在版块内缺少竞争力。

朱村终究是一个刚需外溢的板块,整体还是关注房间数的。即使是预算宽裕的人群,对居住有较多的要求,105㎡的三房就已经很舒适,115㎡的三房就显得比较尴尬。

我们相信,尽管现在是尾盘状态,但恒展江山时代距离清盘,仍有一段较长时间。

评论 1

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  1. 符冬连
    符冬连恒展江山时代楼盘离地铁站几百米,还是比较方便的,附近还有别的楼盘也在卖,看房的人还是挺多的。不过这里有小户型卖,预算比较少的可以看看哦