朱村云溪四季怎么样,附近有垃圾焚烧厂吗?

这是21号线沿线楼盘的跑盘系列的第1篇。关于网上讨论附近有垃圾焚烧厂的话题还是比较火热的,关于这个问题请大家往下看伍先生对此有详细的分析解读。

云溪四季规划图

从这一篇开始,我们会陆续推送地铁21号线沿线的楼盘的跑盘报告。

21号线是一条快短线结合的地铁,是广州刚需外溢置业的一个主要板块,也是很多没有户口的新广州人选择落脚的置业热地。我们会对21号线上的主要楼盘进行比较详细的跑盘,当然,对于已经是尾盘状态的楼盘,会比较简单的带过。

今天我们推送的是云溪四季,是一个隐匿于群山之中的配套完善的生态大盘。

我们一起看看吧。

导读:

01 楼盘基本信息

02 大区位价值解读

03 大配套价值解读

04 楼盘的小位置和配套解读

05 关于垃圾焚烧厂问题解读

06 楼栋布局价值解读

07 户型优劣解读

08 总结及建议

01 楼盘基本信息

云溪四季楼盘基本信息

02 区位价值解读

广州21号线,估计大家都很熟悉了,我们就不特别展开来讲。

21号线连接了增城广场、朱村、长岭居、科学城、智慧城、天河公园和员村等主要的居住组团和经济中心,采用快慢线结合的形式。天河和黄埔的刚需沿着21号线溢出到增城。

21号线沿线楼盘不少,但增城段的楼盘会更畅销。这个板块原来去化和价格都表现得平平无奇,但广州购房社保由3年变5年,兼之新房价格节节攀升的形势,逼着一群没有户口的新广州人不得不纷纷涌入21号线增城段沿线楼盘的售楼部。

云溪四季区位价值解读分析图

在增城段,从凤岗站往山田站,有9个楼盘在售。这9个楼盘,虽然都在21号线,但区位价值各有高低。

首先从大区位来看,凤岗站由于广州教育城的规划利好,兼之开发程度较高,楼盘林立,配套情况也比较好,会是最优首选。山田站只有零星几个楼盘,开发程度比较低,配套缺失,生活便利性也比较差。

然后从小区位来看,21号线置业本来就是交通导向的,地铁上盖是最优选择,其次是步行10-15分钟的次优,步行超过15分钟的为次次优。而步行超过30分钟的,就要谨慎选择,特别是不靠地铁、配套又不完善的楼盘,生活不太便利、转手也比较麻烦。

所以这里我们有归纳两条选房原则:

原则一:凤岗站≥朱村站>山田站。

原则二:地铁上盖>步行10-15分钟>步行超过15分钟>步行超过30分钟。

03 配套价值解读

21号线沿线,是一个“交通导向+增城不限购”双重利好而催生的一个置业热门板块。它的火,是没一点点防备的。这个大板块,除了21号线之外,其他的配套一概没有。

它的配套情况可以概括为“村校镇校+医疗配套稀缺+商业配套稀缺”。

云溪四季区配套价值解读分析图

周边的小学中学都是村镇级别的配置,如果小区或者周边没有配建中小学,那么小朋友受教育就是一个糟心事。

同样的,由于医疗配套和商业配套稀缺,如果小区能自带社区医疗和商业,会是最优选择。如果没有,生活的便利性大打折扣。

在这里,我们归纳出第三条和第四条选房原则:

原则三:小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业,是最优选择。

原则四:如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势,那么请直接毙掉。

04 楼盘的小位置和配套解读

云溪四季严格意义上不属于21号线沿线楼盘,但云溪四季在宣传时总蹭21号线的热点,很多读者在看21号线楼盘时也会转进来逛逛。于是我们就一起来讲讲。

按照我们前面归纳的四条购房原则,云溪四季是不具备轨道交通优势的,对于天河外溢客户来讲,往往是会直接毙掉的。

但作为一个隐匿于群山之中的生态大盘,除了生态环境的亮点外,它的配套做得还是特别完善的,有公交总站、有配建小学、有商业街、有社区医疗中心、有肉菜市场,仿佛是又一个祈福新村、凤凰城、翡翠绿洲。

这种完善的配套水平,在这个大板块里还是让人眼前一亮的。有比较明显的配套优势,对于家庭生活而言是比较便利的。于是伍先生想把它拎出来讲讲。

伍先生认为它不太适合天河外溢、对通勤时间敏感的人群,毕竟从小区到地铁站已经耗时颇长。但对增城和黄埔外溢、通勤时间可控、有小轿车的人群而言,倒是可以考虑考虑。

05 关于垃圾焚烧厂问题解读

垃圾焚烧厂示区位意图

广州第六资源热力发电厂位于增城仙村镇碧潭村,距离云溪四季7KM左右,区别于传统的垃圾填埋场、垃圾焚烧厂,这是运用高科技手段高温高压热力处理垃圾,起到发电作用。目前广州在运行的有七个这种热力电厂,分布在广州各区。广州的热力发电技术已经非常成熟,烟气排放标准高于欧盟2000的排放标准,对周边环境几乎没有影响。

危险废物焚烧污染控制标准(GB18484-2001)中并没有具体要求距离多少米,在它的4.1.2条中规定各类焚烧厂不允许建设在居民区主导风向的上风向地区。在我国调查中各类专家及环保局的建议是1000米,某国的一项调查结果显示,在离垃圾焚烧厂约1.2公里以内由癌症致死的比例高达42.1%,而1.2公里以外地区为20.4%,相差一倍多。

而现实中很多例子表明其实也没有太多的影响,例如在国外,不少垃圾焚烧发电厂建在市区中心,还未发现有污染的报道。奥地利维也纳垃圾焚烧发电厂就建在市中心维也纳广场,是该市的标志性建筑。还有法国的“IVRY-SUR-SEINE” 垃圾焚烧厂,为世界上最大的生活垃圾焚烧发电厂,就坐落在塞纳河畔。上海江桥焚烧发电厂距阳光威尼斯(百万平米中高档住宅)仅500米,浦东御桥焚烧发电厂坐落在浦东新区西南面,距上海四大示范住宅区之一的三林城不到1公里。南京江北项目距最近的在建小区有1.9公里。所以您也不用太担心这个问题,现在的处理技术还是很不错了,所以这个问题对于选择云溪四季的客户来说问题不大的。

06 楼栋布局价值解读

云溪四季是高低配的楼盘,高层住宅+低层别墅。云溪的高低配被别墅群占去了较多的空间,因此留给高层住户活动的空间相对会比较少。

整体而言,周边都是山地、林地和耕地,生态环境不错,周边并没有太多的不利因素。需要关注的主要是楼栋的采光问题。由于高层的用地被较大的占用了,因此留给高层的用地相对较少。导致的一个问题就是,楼栋之间的间隔会比较密,会有采光遮挡的问题。

云溪四季项目总体规划图

对于一期来讲,前排高层楼栋(4/5/6/11/12栋)是容易遮挡后排高层楼栋(1/2/3/7/8/9栋)的中低层住户的采光。

二期的修规有调整,其楼栋布局如下图。同样的,前排容易遮挡后排,如16栋遮挡15栋,15栋遮挡14栋,以此类推。

读者在购买时,只要关注一下实地的采光情况即可,尽可能选择采光少遮挡的高层单位,整体的居住舒适性是比较高的。

此外,学校会有一定的噪音、垃圾站和肉菜市场会有一定的异味,如果比较敏感,注意避开即可。

云溪四季二期规划图

07 户型优劣解读

云溪四季是合景和融创共同打造的,产品力还是不错的。

云溪四季采用的都是标准化的楼型,主要分为横厅标准层和竖厅标准层。面积段会有变化,但楼型和户型的变化不大。我们主要分开两种楼型来具体讲。

(1)竖厅标准层

①②和④⑤分别是市面上常见的好用的南向户型和北向户型,整体没有太多的槽点,居住的舒适性也不错。

这里主要讲讲③北向户型和⑥南向户型。这个户型的问题是厨房和客厅的距离太近。厨房基本可以说是贴着客厅,日常餐厨活动会对客厅造成比较大的声音和气味干扰。一般而言,厨房和客厅之间,能不直对就不直对,如果直对,也最好有餐厅作为缓冲,这样居住体验会好一些。

云溪四季竖厅标准层户型图

(2)横厅标准层

横厅楼栋,其实只有一户是横厅,其他仍为竖厅。这类楼型,它的户型是做得比较多样化的。它多布置在前排楼栋中,将小区人造景观和周边自然山景最大化地呈现给高层住户。

它的⑥四房户型做到了客厅和三个房间都朝南,南向价值最大化。

⑤和①②③户型都是好用的南向和北向户型。需要讲讲的是④户型的厨房对客厅,仍然是存在串味和声音干扰。

云溪四季横厅标准层户型图

08 总结及建议

云溪四季目前在售的价格是1.7+万/㎡,在1.8万/㎡之下。这个价格比朱村的2.0-2.2万/㎡而言,会有一定的价格优势。

这种价格上的差异,主要是由于云溪四季远离21号线,是轨道交通上的落差。

云溪四季的主要卖点就是生态环境和小区配套。特别是配套,这点在21号线沿线楼盘中,确实是具备优势的。而云溪四季是合景和融创操盘,产品整体的品质感和舒适性还是不错的。

云溪四季不近21号线,对于市郊通勤依赖地铁的读者来讲,其实不太合适。它更适合增城和黄埔外溢、通勤时间可控、有小轿车的人群。

最后,我们敲敲重点,我们提出了21号线选房的四条原则:

原则一:凤岗站≥朱村站>山田站。

原则二:地铁上盖>步行10-15分钟>步行超过15分钟>步行超过30分钟。

原则三:小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业,是最优选择。

原则四:如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势,那么请直接毙掉。

后面我们还会继续推送21号线的其他楼盘,我们也建议你在决策时,多回顾这四条原则。敬请关注。

评论 5

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  1. 郑少玲
    郑少玲这个楼盘我在3月份那时候去看过离地铁真的好远,开车到路边都要15分钟,路又不好走,没地铁都卖这个价格,感觉不太值。
  2. 刘雅
    刘雅云溪四季给我的感觉是小区附近有学校,横塱小学广州大学松田大学,孩子可以就近入学。绿化真的有点少,光秃秃的全是楼了。
  3. 刘锐庆
    刘锐庆云溪四季 李嘉诚说过:买房要买地段 品牌开发商不仅是实力的保障 更是引领地产的风向标 户型方方正正 楼间距宽阔 采光通风良好 未来打造的核心配套包括全龄段优质教育省级中学、小学、幼儿园 三甲医院、星级酒店、公园绿道、图书馆、体育馆等 文化气氛十分浓厚 欧式文艺复古特色设计 户型方方正正 楼间距宽采光通风效果好 园林绿化高 全力缔造更高档的产品 夕阳下是享受人生更是一生珍藏 今天的明智选择 以后肯定不会后悔
  4. 魏玉霜
    魏玉霜云溪四季这个楼盘价格在18500元/平方米,2020年12月G7、G13、G14、G18栋交房,交房时间还可以,关键还是质量要有保障。
  5. 唐小凤
    唐小凤我买了这里的房子,各方面都好。就是垃圾厂心里还是有点疙瘩,,,不过去实地勘察过应该影响也不大,我之前在华南碧桂园的房子也是里垃圾厂较近,虽然有些影响但是价格还是涨上去了。