佳兆业未来城怎么样,真实情况如何?

前些时间到过佳兆业未来城踩盘,虽然是公寓并非住宅,但也写一下吧,总不能厚此薄彼。

佳兆业未来城岁月的斑驳痕迹

1.楼盘的详情讲解

佳兆业未来城位于开创大道、黄埔东路、广园快速三大主干道交汇处,地处黄埔南岗板块。项目总占地32万㎡,总建筑面积约48万㎡,分三期开发:一期(即玩具城)总建筑面积约10万㎡,约800多间商铺,已全部售罄;二期即佳兆业未来城,总建筑面积约20万㎡,其中16万㎡(8栋楼)已建成,产品为76-98㎡的公寓;剩余4万㎡尚未建设,规划为30-60㎡的公寓;三期总建筑面积约18万㎡,暂未建设。

佳兆业未来城区位分析图
佳兆业未来城售楼中心

2. 佳兆业未来城的前世今生

佳兆业未来城原是广州国际玩具城二期,李嘉诚旗下原来长江实业、和记黄埔占股达60%的大型商业项目,烂尾多年后于2017年被佳兆业收购。

说起玩具城,很多人都应该听说过,广州有名的烂尾项目。这个项目可谓多灾多难。头戴名企名人光环,开局火爆,首期商铺被一抢而光,却没能按预期发展到最后几乎沦为空城、后期计划搁浅、业主维权……可谓是多灾多难。

目前玩具城被整体接手后,二期(原都会广场)更名为“佳兆业未来城”,产品以76-98㎡为主,商业性质类公寓项目。二期已建成的有8栋楼,首推的2栋,1栋不对外出售,由佳兆业自持,用来经营旗下的“私享家”长租公寓。并于7月30日正式开业,单间月租金800元起,两房月租金2200元起据悉,一期玩具城将会改成项目配套的商业中心。

3. 小区环境分析讲解

未来城的小区环境相当好,哪怕对比住宅型小区也一点不虚。高达62%的绿化率让人吃惊,除了别墅,伍先生还没见过哪个楼盘能匹敌。佳兆业未来城规划有10栋公寓(已建成8栋,现房交付)、100米露天泳池、儿童乐园、1个篮球场、1个网球场、2个羽毛球。此外,南岗河恰好穿过小区,河水并不臭,非常清澈。

佳兆业未来城小区平面图
佳兆业未来城小区泳池
佳兆业未来城周边绿化还是挺不错的

4. 户型分析解读

本次所售为2栋,31层,两梯四户。主要有78㎡两房、83㎡两房、94㎡三房和98㎡三房四种户型,层高3米。上户型图,其中94㎡户型没拍到图。注意,未来城所有户型全都没有阳台,大飘窗设计。部分户型厕所没有窗户。可明火,可以用瓶装煤气,另外还有燃气管道。

佳兆业未来城A76㎡两房两厅一卫户型图
佳兆业未来城B83㎡两房两厅两卫户型图
佳兆业未来城D98㎡三房两厅两卫户型图
佳兆业未来城样板房图
佳兆业未来城交楼标准

5. 配套交通

看到部分媒体宣传说未来城到地铁13号线南岗站500米,别天真,信了你就输了。看下图,未来城东南门到南岗站直线距离将近800米,步行需要1公里,如果是从售楼处出发还要多走300米。宣传口径上的500米,是玩具城最靠近地铁的地方到南岗站的直线距离。

公交方面,最靠近未来城的站点是东区路口站,途径该站点的公交线路有214路、321路、322路、330路、372路、389路、393路、437路、439路、450路、516路、566a路、567路、569路、571b路、571路、572路、573路、b30路、b31路、夜49路、夜57路、夜73路。

佳兆业未来城到地铁的距离分析图

6. 生活商业配套

佳兆业未来城西面紧邻老黄埔中心城区,东北面东区商业区,南临黄埔东路,算是处于黄埔核心发展区域,地理位置ok,项目周边生活、商业配套成熟较为成熟。

玩具城改造后,出门口就是一个体量超过10万㎡的商业中心,同时,时代城、汇赢商业广场等商圈与未来城相距不远,步行即可抵达。另外,黄埔区第二座万达也落户南岗。

可虑的是,一期玩具城商铺已经出售,业主众多且很分散,诉求不一,佳兆业的沟通成本极高且耗时将会非常的漫长,玩具城改造恐怕是遥遥无期。

7. 优劣与点评

优点 :

1.密度较低,楼间距较宽,光线和通风好;

2.生活商业配套较为完善;

3.绿化率高达62%,小区环境很好;

4.均价1.8万。

不足:

1.商业性质,只剩下35年;

2.楼龄已超十年,小区外墙有沧桑感;

3.不能落户,无学位。

置业费用参考:

未来城均价1.8万,需要一年内付全款,7天内付30%,然后接下来三个季度分别支付20%、20%、30%。一次性付款的话优惠更大,147万可拿下98方南向单位。广州“330新政”后,规定商办物业不向个人出售,因此只能以公司名义购买,要贷款的话只能走经营贷。此外,税费较住宅更重。

佳兆业未来城销售计价参考

伍先生有话说:

对于公寓,伍先生一向的看法都是,慎碰勿碰。

新政之后,自2017年3月30日起,个人不得购买广州商业公寓,商业公寓只能销售给法人,广州公寓投资价值大大下降,在广州购入公寓的门槛提高,转手卖出去的难度增加,所以投资价值远不如以前。

与住宅相比,商业性质产品产权40年,不可落户无学位,商业水电,贷款年限短,持有和交易都需要缴纳高额税费,在市场上不受重视。

也不能说公寓没有投资价值。公寓的投资收益一般有两个主要来源,一是出租租金,二是转手卖出的升值收益。地段好,交通便利,配套完善且物业好的公寓,租金不菲。

但是,购买公寓需要以公司名义,相当麻烦。如果投资者没有注册公司,无法购买一手公寓,二手公寓一来交易税费高二来好的投资标的不容易找。如果以法人的名义购买公寓,持有和转让的成本都将增加。比如持有期间每年要缴纳房产税和土地使用税,转让时也要缴纳企业所得税、土地增值税等,企业所得税税率要比个人所得税的税率要高。另外,每年还需要缴纳房产税和土地使用税。按照目前广州市的规定,公司名下的房产,每年需缴纳房产税具体为:每年房产原值×70%×1.2%。若房产出租,则按房产租金收入计算缴纳房产税,税率为12%。土地使用税则按土地级次缴纳,每平方米年税额在3~27元之间,按年缴纳。

再说了,如果有150万,为何不买住宅?限购?增城从化不限购,投资可以考虑。要是打定主意投资公寓的话,那就要擦亮眼睛挑,做好中长期的心理准备。

评论 4

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  1. 韦丽平
    韦丽平外观整体感觉非常满意。离地铁口走路20几分钟。出门有各条.线内公交车。小区内部环境配套完善,游泳池,体育跑道,儿童娱乐,休闲锻炼都很到位,房屋内部结构釆光很好,楼与楼之间沒有互相遮挡的,基本上三面采光,自住投资都合适。尽管是公寓性,但内外设置很上档次。还能明火,这才是关健的
  2. 何东红
    何东红位置不错,交通方便,靠近地铁站,公交直达项目,周边生活配套齐全,买东西还算方便的。
  3. 李勤芬
    李勤芬您好伍先生我准备买这个楼盘的房子但是我上个月自己去了这个售楼部看房,看到您写的文章说您们可以帮忙拿内部优惠价是吗?但是我自己去售楼中心看过佳兆业未来城的样板房,请问这样我还可以拿该楼盘的内部优惠价吗?谢谢!
    • 伍兴远
      伍兴远您好;可以的,请您加我微信或者打电话给我,我帮您安排谢谢!