美的云筑值得买吗?升值空间大么别冲动,谨慎点!

美的云筑是在前段时间写给《美的云筑怎么样,值得买吗?》。最近有好多小伙伴问这个楼盘,伍先生想想要不再写一下这个楼盘权当炒冷饭啦。

1.楼盘详情

美的云筑位于南沙区东涌镇鱼窝头体育文化广场对面,占地面积44902万㎡,总建筑面积137245㎡,计算容积率建筑面积98783㎡,另有地下车库和地下设备用房建筑面积35922㎡,架空层面积2440㎡,均不计入容积率。建筑密度19.7%,绿地率35.1%。机动车位1180个。

美的云筑

美的云筑由9栋高层住宅组成,分两期开发(一期5栋,二期4栋),总层高23层(含架空层),以2梯4户和2梯6户的设计为主,1栋和2栋是2梯6户,其余均为2梯4户,总共约880套。小区居住密度较低,容积率仅为2.2。

其中,一期是1、2、3、4、5栋,二期6、7、8、9栋,中间一条规划路隔开。小区正门在5栋和1栋中间位。人车分流设计,地下车库共有四个出入口,一、二期各2个。伍先生以为,3栋和8栋南向(非正南,东南向)是美的云筑里最值得考虑的,其中又以3栋为最,因为一期的小区更大,花园里还有个小小的人工湖,景色相对二期更好。4、5、6栋靠近规划路,未来可能受车流声影响;7栋靠规划路一侧有垃圾站,低层住户可能收到异味侵扰。

此外,美的云筑主打5M智慧健康社区,用了大量的智能家居电器。不过,这是锦上添花的东西,没必要花上太多心思。

美的云筑小区效果图

7月份时美的云筑加推2栋,建面94-116㎡三至四房,另外在售1栋建面93-115平的三至四房、5栋建面94-127㎡三至四房,均价约2.05万元/㎡。以94㎡三房两卫、116㎡四房两卫户型为主,具体户型图就不贴出来了,有需要的网上搜一下。

2. 楼盘周边配套解读分析

鱼窝头原本是一个镇,06年并入东涌,美的云筑就位于鱼窝头中心区边缘,基本的衣食住行差不多都在步行1公里范围内满足,比如鱼窝头市场就很近,从小区走路300来米就到了。至于更高层次的需求得去蕉门金洲或者番禺市桥。

美的云筑示意图
鱼窝头市场图

交通方面,在鱼窝头体育文化广场处设有公交鱼窝头站,有前往庆盛、金洲蕉门或者番禺市桥公交途经该站。地铁却是没有的,最近的地铁站是庆盛站,直线距离4公里出头,但由于没有直达公路,驾车需要9公里,坐公交则需要一个钟左右。

现场销售说距离项目1.5公里外的细沥村18号线有预留站点,但这值得商榷。有网友实地考察发现只是地铁通风口。伍先生也向广州地铁内部员工求证过,也说无此事。退一万步说,就算真的有预留站,也不是短期内的事,起码也要鱼窝头到细沥村一带发展得差不多,居住人口上来才会考虑。

公交鱼窝头站

教育方面,小区配套建设有幼儿园,未明确公立私立;小学是东涌镇第二小学,距离项目700米左右(步行)。学位很一般,没什么出彩的地方。

医疗方面,鱼窝头医院,也很近,开车800米距离,5月份启动了新综合大楼的招标,将提升为二级甲等。

3. 鱼窝头规划分析

到过项目现场的人大都知道美的云筑周边的现状,都是村庄还有工业区,不在南沙市重点规划区域内。前不着番禺,后不着南沙,地理位置着实有些尴尬。

一定程度可以说,买房买的就是未来。既然现状如此,那么未来呢?伍先生特意翻到了2018年2月初颁布的南沙新区东涌分区控制性详细规划。(需要控规原图的请在公众号对话框输入“东涌控规”获取)

总的来说,就是“一核、两城、两片、三带”。

一核:庆盛自贸区发展核;

两城:东涌社区和鱼窝头社区;

两片:太石创新产业区和种业特色小镇片区、万洲产业片区;

三带:东涌—鱼窝头发展带、沿市南路发展带和沿鱼窝头大道发展带。

规划结构图

——完全没鱼窝头什么事啊。

东涌规划的核心毫无疑问就是庆盛自贸区,以商业、产业、科研为主,香港科技大学新校区也选址于此。至于余下,都是凑数的。东涌社区和鱼窝头社区都是东涌镇主要的居住地,但是由规划结构图可以看出,收益最大的是庆盛自贸区隔壁的东涌社区。由于庆盛板块内规划的居住用地很少,且东涌社区距离庆盛很近,必然承接由庆盛外溢的居住需求。

回看鱼窝头社区,仅仅是居住用地,没什么产业规划,再看周边也没有。一句话,现在鱼窝头是怎样,将来也还是怎样,顶多就是环境改善些。当然规划是可以改的,不过恐怕要等到庆盛发展起来,东涌社区容纳不下的时候了。

不得不提的是,中海于2018年1月底在东涌镇东涌村拿下了一块地。

恭喜中海,毕竟近水楼台先得月。相对来说,鱼窝头是失落的,美的云筑是也是失落的,距离庆盛枢纽实在太远了一点,直线4公里多啊。

最后总结,自住可以但也尽量选择近地铁的,投资则不建议。

评论 2

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  1. 董园
    董园年前刚去看了美的云筑,觉得开车离天河比较近,看完就没啥想法了,只有美的一家地产商,没有其他的小区,离哪里都不进,庆盛高铁站、地铁站、番禺和天河都很远,开车到天河38分钟左右算能接受。94平方的房子,3-2-2,主卧还可以,另外两个房间太小了,唯一的亮点是智能,不过对于买来住来讲没有面积大点实在。价格也不便宜,20000一平方,94平188万,首付要61万,看完就和老婆把他淘汰了。
  2. 王开斌
    王开斌前阵子去看过美的云筑的房子。销售说直线距离1.5公里有个22号线的地铁站叫细沥站,回来一问地铁公司上班的朋友,说只是经过。没有设站。价格还可以接受。格局也还不错,就是交通有点远