中交蓝色海湾怎么样,配套如何有啥优缺点?

近期,伍先生跑跑了南沙湾。

南沙湾这个板块,目前来看,是南沙楼市的制高点了。已经有多个楼盘冲上3万了,板块整体的平台价格在南沙算是高的。

南沙湾当前能成为南沙的价格标杆,有多方面的因素。伍先生细数了一下,譬如:闹中取静的区位、漫长的海岸线、最开阔的江景、丰富的山景资源、顶尖的教育配套、水陆铁兼备的便利交通、一屯几十年至今尚未开发的科研产业用地、克制的房地产商业化开发。

这些因素累加,足以说服挑剔的客户为南沙湾昂贵的房子买单。

但南沙湾是不是在南沙就是无敌呢?截止至伍先生发稿日,是的,答案是肯定的!但是将目光放到两个月后的2019年底及以后,可能就未必了。毕竟灵山岛尖就要开盘了!

匹敌南沙湾者,唯灵山岛尖尔。伍先生在此先预告一下,待我们推完南沙湾的跑盘后,我们就会准备推灵山岛尖。

这一期,我们先一起看看中交蓝色海湾。

导读:
01 南沙湾的区位与配套
02 中交蓝色海湾在南沙湾的区位点评
03 总平图设计点评
04 户型设计点评
05 价格和购买建议

(全文3900字,阅读需要10分钟,建议先收藏或关注)

01 南沙湾的区位与配套

无敌景观、顶尖配套、产业高地、公铁海联运 南沙湾板块拥有南沙最丰厚的景观资源。

南沙湾有漫长的海岸线,岸的那边是南沙最开阔的江面景观,没有之一。除此之外,南沙湾通过黄山鲁、高仔山、鹿山、大角山等山体与蕉门河区府板块形成天然的分隔,有种闹中取静的感觉,同时形成了丰富的山林景观资源。这附近还有大家熟悉的蒲州花园、南沙天后宫、大角山海滨公园……【关键字:无敌景观】

南沙湾的景观资源展示图

我们将南沙湾的规划图幅展开,我们会发现南沙湾的格局很简单。以高仔山、鹿山和大角山等山体为自然分割,北边则多为住宅、公建混合用地,是以居住功能和消费休闲为主的区域。

南边是南沙湾的国际科技创新区,落在控规上的图斑大部分都是A类教育科研用地和B29其它商务用地。B29属性的商务用地有一个特点,就是不可分拆销售。如此一来,就可以规避开发商借产业之名勾地后,改成公寓就散卖了,产业反而落不到实处。【关键字:产业高地】

南沙湾科技创新区也被划进了南沙科学城建设范围,但南沙科学城前期主要重点推进建设庆盛板块和万顷沙板块,南沙湾板块何时推进建设我们仍然有待观察,需要耐心。

南沙湾规划功能和配套一览图

由于南沙客运港、邮轮母港的存在,南沙湾板块能做到水路、公路和轨道的联运。南沙客运港站是一个水陆联运的交通枢纽,地铁15号线(规划)和地铁4号线(现状)在此交汇。此外,通过南沙收费站,可以快速接入南沙乃至湾区高速公路网络。【关键字:公铁海联运】

南沙湾的配套,教育配套和医疗配套都相当不错,但商业配套目前是短板。南沙小学、南沙一中都是省一级学校,华师附小和市二中南沙学校的办学主体相信广州人民都很信任。医疗当前主要是南沙妇幼,未来南沙客运港这边也会继续配建一个医院。商业配套目前主要还是依赖街区底商和蕉门河区府板块的一些大型mall,未来主要看珠江湾综合体和邮轮母港的落成,将为南沙湾地区提供两个大型购物场地。【关键字:顶尖配套】

02 中交蓝色海湾在南沙湾的区位 虽非绝版,但也数一数二

伍先生想用两个词语来描述中交蓝色海湾在南沙湾的优越区位,是“星辰大海”与“烟尘人间”。

中交蓝色海湾前方是一望无际的珠江入海口,江面开阔。如果有实体样板楼,白天有大海、夜晚有星空,我们的征程是星辰大海。

烟尘人间只要是指项目周围的交通、教育等配套完善,居住在此完全不用担心日常生活和子女教育的问题。

中交蓝色海湾周边情况一览图

中交蓝色海湾一期是住宅项目,就在南沙客运港站上盖,地块内就有两个地铁出入口。这是4号线和15号线的换乘站,未来无论到市中心或者南沙各核心板块都相当便利。

从教育来看,华师附小和市二中南沙学校,以及英东中学,基本可以满足挑剔的眼光。但目前,周边的医疗配套和商业配套是不足的,只能等待规划医院和邮轮母港建成,才能进一步完善。

中交蓝色海湾,是景观与配套两相兼得的一个项目。类似的地块在南沙湾还有没有,伍先生翻了翻南沙湾的控规,发现还有几宗能和中交蓝色海湾媲美的宅地尚未出让,在南沙游艇会附近。两相比较,待出让宅地相对来讲闹中取静,没有中交蓝色海湾靠近地铁口和客运港的吵闹。

星河山海湾呢?算不算呢?伍先生觉得,星河山海湾的景观面其实有一定的不确定性,它的观海面是一宗B11零售商业用地。如果是高强度的TOD综合开发,那么大概率遮挡,星河山海湾的G23-G25海景楼栋的价值会大幅缩水。这个我们下期山海湾跑盘细细讲。

03 总平图设计点评

交通喧嚣影响较大、不同楼栋景观价值差异大

中交蓝色海湾的容积率4.14,整体的开发强度也比较高,大多数是超高层的设计,最高150米。周围要么是区域主干道、要么是客运港,整体是比较热闹喧嚣的环境,对于低层住户相对会有比较多的影响。

中交蓝色海湾有8栋住宅楼,1#和8#是楼王单位,绝无仅有的观景面,十分稀缺。户型设计也是朝着豪宅的方向去设计。其余楼栋,观景面比较窄,做的是常规的改善类户型,适配少量刚需。整体定位体现了因地制宜的特点,并没有傻傻的全面豪宅化。

总平面周边不利因素标注

在8栋住宅楼中,观景面最宽是1#和8#,是一线无敌海景;其次是2#、3#、6#、7#、9#,也是“一线”海景,但是是“一线天”的“一线”咯;而4#、5#则可以洗洗睡了,望园林。除了9#和楼王1#及8#是东北朝向略感遗憾外,其余楼栋都是东南或西南朝向。

伍先生也对不同楼栋的观景面进行了梳理,读者们可以按下图所示了解一下不同楼栋的观景范围。这里需要提示的是,蓝色海湾的东南方向的空地,现状停车场,但规划是零售商业用地,如果采用TOD综合开发的理念,伍先生认为大概率是高强度开发,那么毫无疑问是遮挡6#/7#的大角山观景面的。

景观楼栋的观景视野标示

让伍先生对楼栋进行一定的排序的话,伍先生会这样排:

①首选1#、8#。海景楼王,无遮挡。但前面是客运港,建议避开低楼层。

②次选6#、7#、9#。6#和7#东南朝向,海景、山景(大角山)、园景(南沙大酒店)兼具。9#景观面虽然窄、又东北朝向,但优点是楼栋靠内比较安静。

③再次选2#、3#。景观面在北面,非自然而然在客厅或主卧就可以眺望的景观面,一般是次卧或工作阳台可以眺望,略感尴尬。

④最后选4#、5#。在一个主打景观价值的豪宅盘里购买无景观面的住宅单位,如果没有拉开一定的价差,那么性价比会很低(实际结果表明拉开了合适的梯度)。同时临区域主干道,建议避开低层单位。

04 户型设计点评

豪宅户型榨干景观面、改善户型中规中矩

伍先生跑盘时,已经准备推6#楼栋,蓝色海湾大部分楼栋和6#是一种楼型,因此伍先生这里会主要讲讲6#的户型,相信其他楼栋应该大差不差。

需要说的是,1#、2#楼栋是楼王,1#楼栋已经推售了。但伍先生跑盘时并没能看到板房,也就不想根据户型图盲人摸象,就不展开讲了。但从户型图的感觉来看,1#户型基本榨尽了景观面,为了将景观价值最大化,有时候在户型的舒适性和合理性方面有少许牺牲,但这种牺牲不算多,整体是很不错的户型。

6#楼栋是两梯四户,但由于是150米的超高层,其实和百米高层的两梯六户是一样的配置。而且,由于超高层,公摊更大,得房率下降。6#有西北朝向的96㎡三房两厅一卫和东南朝向的129㎡、140㎡四房两厅两卫。

(1)6#楼栋96㎡户型解读

96㎡户型是相对差的户型,96㎡还无法把主卧做成套间(主要是超高层影响了得房率)。此外,空中花园(次卧)由于空间太小也使得可用性很低。

那么,是否有可改造的空间?伍先生想了想,觉得可改造性也很差。

如果将空中花园(次卧)的空间往外加砌,然后改掉主卧的房门,将空中花园和主卧的房门开在客厅电视机的两侧。如此一来,虽然空中花园(次卧)的可用性提高了,但客厅就弄得比较奇怪了。此外如此改造,卫生间和餐厅之间的隔墙就要敲掉,不如无法进入卫生间和次卧,这样卫生间就直对餐厅,也是尴尬。

中交蓝色海湾96㎡户型图

(2)6#楼栋129㎡、140㎡户型解读

129㎡和140㎡格局一样,东南朝向,有景观面。

四房户型一反96㎡户型的难用,从格局上讲并没有硬伤,方正好用、动静分离、南北通透、全明户型。与市面上常见四房的差别在于,它的工作阳台和厨房是平行的关系,这种设计倒是比较少见,但伍先生直观感觉可用性也很强。

户型图在入户花园处标注了一处中空,实际是一个卧室,是全赠送。报建时是中空,竣工验收后开发商就会进行加盖改造,凭空变出一个卧室。如果没有这一块空间的存在,中交蓝色海湾的户型得房率可以说是差到不行。

中交蓝色海湾129㎡户型图
中交蓝色海湾140㎡户型图

05 价格和购买建议

景观楼栋有溢价、非景观楼栋符合预期

6#楼栋,销售说大概开盘价格在3.5万/㎡左右。伍先生根据近期中交蓝色海湾的监控记录来看,估计最后的折后均价应该也就是3.4万/㎡左右。

伍先生翻阅了中交蓝色海湾的近半年成交记录,发现2#楼栋的成交均价是3.3万/㎡(有景观),5#楼栋的成交均价是2.85万/㎡(无景观)。两者整体是拉开了接近5千/㎡的均价。同时参考周边并无特殊景观资源的星河山海湾、南沙湾东苑等的二手房价格,5#楼栋价格算是略高2千/㎡。但考虑到中交蓝色海湾的区位(地铁上盖),伍先生认为是合理的。

再往之前,4#(无景观)卖到2.5万/㎡以下,未来是否可能还有2字开头的房源,伍先生预计4#、5#楼栋清盘后应该大概率就没有了。

基本上,中交蓝色海湾的非景观楼栋可以说是瞄准市场定价,景观楼栋则上浮了景观溢价。愿意为景观付费的读者,可以考虑景观楼栋。但是对景观无感、只是看中地铁上盖和周边配套的读者,选择中交蓝色海湾4#、5#也完全不亏,至少价格并没有超出平台价值。

结合户型和价格来看,中交蓝色海湾的定位是拉开梯度的,少量楼栋和户型豪宅化,多数楼栋和户型改善化,适配一定数量的刚需户型,并没有傻傻地全面豪宅化。价格上也是匹配其地铁上盖、顶尖配套、无敌景观等价值点的。

END,这一期的跑盘就到这里了,欢迎你给伍先生点击“在看”,我们下期见。

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