阳光城丽景湾怎么样?

在南沙有一个神盘:阳光城丽景湾。说它是神盘,是因为丽景湾年销3000套(中指数据库2018年销售数据),有很多人骂它,但更多人爱它。爱它的人,用钞票投票,说丽景湾近南沙蕉门河中心、单价低、首付低、刚需好上车,圆了多少刚需的置业梦。骂它的人,说丽景湾靠近小虎岛石化码头,污染严重、有重大安全隐患。

阳光城丽景湾楼盘销售中心图

阳光城丽景湾,其实是阳光城收购回来的一个项目,总占地100万㎡,总建面300万㎡。十足十的一个超大大大型社区。由于早期收购的土地成本低,在经历了2016年楼价翻倍后,现在在某种程度上讲,阳光城丽景湾这个楼盘基本是躺着挣钱。

阳光城丽景湾楼盘实拍图

对于这样一个又爱又骂的楼盘,跟伍先生一起来看看是怎么回事。

导读:

01 楼盘的基本信息

02 区位价值解读

03 周边配套情况

04 楼栋布局解读

05 户型解读

06 周边不利因素解读

07 现场照片

08 分析总结

01 楼盘的基本信息

现在阳光城丽景湾在售的是澜悦组团。我们先看看澜悦组团的基本信息。

阳光城丽景湾楼盘的基本信息示意图

02 区位价值解读

南沙的中心,目前来看有两个,一个是明珠湾中心(灵山岛尖)、一个是蕉门河中心。明珠湾中心还在起步建设,被认为是未来南沙的珠江新城,但是目前只有黄土和湿地。而蕉门河中心,目前来讲是看得见的政务和经济中心,已经实打实建设起来,是配套、交通、城市界面都已成型的城市中心。

那么,阳光城丽景湾澜悦距离蕉门河中心有多远呢?两公里!沿着环市大道下来两公里的距离。也是就是公交车两站距离,或者步行30分钟距离,就可以从家到蕉门河中心上班、办事、购物、就医等。

此外,阳光城丽景湾澜悦距离另一个中心明珠湾中心其实也不远,直线距离也就五公里。

就区位而言,直接从地理空间上看,距离南沙当前和未来的中心都很近,区位肯定是ok的,其实在这一方面可费的口舌很少。那么关于区位介绍这一部分只能到这里提前结束吧。

阳光城丽景湾楼盘的区位价值解读示意图

03 周边配套情况

在看一个楼盘的配套好坏时,我们需要分别看交通、教育、购物和医疗配套等几方面。

(1)交通配套

澜悦是不近地铁的,距离4号线蕉门和金洲站有2公里以上的距离。组团南侧市南大道上有一个公交站(海滨路站),基本可以到南沙比较热门的地。但澜悦位于市南大道和环市大道交汇处,驾车出行是比较方便的(同时也带来比较大的车行噪音)。

阳光城丽景湾楼盘的交通示意图

(2)教育配套

1公里范围内有丽景湾熙悦组团配建的小学、越秀滨海新城配建的中小学和华附二中。3公里范围内还有东湾小学、金洲小学、金隆小学和南沙第一中学。这里面,华附二中是名校,南沙第一中学是省一级学校,金洲小学是区一级学校。

话说丽景湾这么大型的社区,目前只配建了一个小学,也是醉了。

阳光城丽景湾楼盘的周边学校示意图

(3)购物配套

丽景湾和越秀滨海新城都有底商,预计可以满足居民的日常生活消费。1公里范围内没有较大型的购物中心,但3公里范围有3个较大型的购物中心,有万达广场、越秀滨海隽城商业广场和今洲广场。购物配套是非常方便的。

阳光城丽景湾楼盘的周边商业配套示意图

(4)医疗配套

1公里范围有广州市妇女儿童医疗中心南沙分院(在建),3公里范围内还有广州市第一人民医院南沙医院(南沙中心医院)、金洲医院和长龙港医院。这里广州市妇女儿童医疗中心南沙分院是二级医院、广州市第一人民医院南沙医院是三级医院。整体的医疗配套水平高。

阳光城丽景湾楼盘的周边医疗配套示意图

04 楼栋布局解读

澜悦组团这块地有一个特点,就是三面环路,这使得业主出行比较方便。同时,也带来一个问题,就是车行噪音和灰尘的问题。澜悦北侧的环市大道、南侧的市南大道、西侧的海滨路,兼之两个超大的十字路口,给澜悦的居住体验带来一些不太好的影响。

阳光城丽景湾楼盘的楼栋布局解读平面图

伍先生对楼栋布局划分了高低价值面。

高价值面①,北面临小河涌,受道路噪音、灰尘影响较小。但这里也有不好的地方,就是有3组高压线廊经过,8层及以下的住户会感到比较碍眼(请见07现场照片)。

高价值面②,由于小区内部的景观营造带来的价值,享受园景,同时较少受外部道路噪音、灰尘的影响。

低价值面③,区域主干道环市大道,双向六车道,有较大的车行噪音和灰尘。

低价值面④,区域主干道市南大道,双向六车道,有较大的车行噪音和灰尘。

低价值面⑤,海滨路,双向四车道,车行噪音和灰尘相对③④好些,旁边是一个大型的市政绿地,也带来一定的景观面。

在众多楼栋中,整体受不利因素影响最大的是1号楼、2-A楼、2-B楼,受海滨路、市南大道、环市大道及它们交汇的十字路口的影响。

整体环境最好的是5号楼、7号楼、10号楼、13-A楼、13-B楼,距离道路较远,同时有园景。

伍先生将不同的楼栋按价值从高到低分档如下:

一档:7号楼、10号楼、13-A楼、13-B楼、5号楼

二档:3号楼、6号楼、9号楼、8号楼、11号楼、15号楼

三档:1号楼、2-A楼、2-B楼。

05 户型解读

澜悦有3种楼型,户型则有:

86㎡ 2+1房两厅一卫

97㎡ 2+1房两厅两卫

111-113㎡ 3+1房两厅两卫

137㎡ 四房两厅两卫。

我们分楼型来解读一下户型。

(1)楼型一:1号楼、2-A楼、2-B楼、5号楼、7号楼、8号楼。

这个楼型,3/6户型动静分离、南北通透、双阳台,主要的问题是入户门靠近消防楼梯门口,相对来说有一定的安全隐患,总担心有不法之徒隐匿门后。

1/2/4/5户型格局方正,主要的问题是厕所门对着餐厅,比较酸爽。

阳光城丽景湾楼盘的1号楼户型图

(2)楼型二:3号楼、6号楼、9号楼。

两梯四户,偏改善。1/3户型动静分离、南北通透、双阳台,既能望景观园林,也能望海滨路西边的市政公园和蕉门河,景观面较佳,缺点是车行噪音和灰尘。

4户型动静分离、双阳台,较大的问题就是偏东西向,早上和下午的太阳照射比较强烈,影响舒适性。

2户型能望市政公园和蕉门河,主要的问题是主卧门对着客厅,私密性比较差。

阳光城丽景湾楼盘的3号楼户型图

(3)楼型三:10号楼、11号楼、15号楼、13-A楼、13-B楼。

楼型三是在楼型一的基础上,砍掉了两户北向的97㎡两房,优劣大家请看楼型一,这里就不重复讲了。

阳光城丽景湾楼盘的11号楼户型图

06 周边不利因素解读

阳光城丽景湾的北边是小虎岛石化码头,是广州最大的两个石化集聚区之一,是广州危化品安全重点监控区域。

阳光城丽景湾楼盘的周边不利因素解读示意图

小虎岛石化码头给居住区带来多大的负面影响呢?我们通过两段报纸引用来认识一下。

南方都市报:“ 天津滨海新区瑞海公司所属危险品仓库爆炸事件给广州敲响了警钟。广州市的危化品有两大集中地:以广石化为中心的黄埔化工聚集区和南沙小虎岛化工聚集区。”

羊城晚报:“ 位于广州港南沙港区小虎岛小虎山南端的广州小虎石化码头,拥有11个1000吨至12万吨级泊位,目前是珠三角地区规模最大、设备最先进的专业石油化工码头……目前小虎岛的液体化学品仓储量已有相当规模,共储存有苯类、酮类、酯类、丙烯酸酯、苯乙烯、醇类、醚类等20多种有机化工原料,总容量达35万立方米。以南中国为重点市场的国内外各大化学公司大部分在此租有储罐……”

尽管这些储罐的距离也满足国家规范,但依然会带来一些担忧。

这种担忧,也直接反映到丽景湾的销售价格上,丽景湾一直是金洲板块最便宜的楼盘。

对于这个问题,伍先生觉得辩证地看,对于自住,在能负担的范围内,尽量朝金洲和蕉门环境好的区域置业。对于投资,如果是短期4-5年的投资,还是要考虑后期接手者的接受程度,如果是长达7-10年的长期投资,那么可以忽略不考虑。

从全局来看,小虎岛石化码头不仅仅是阳光城丽景湾面临的难题,也是南沙区政府发展南沙需要面对的一个难题,从较长的时间维度来看,小虎岛石化功能的疏解是必须的,但是需要多长时间我们也无法预计。

07 现场照片

阳光城丽景湾楼盘实拍图
阳光城丽景湾楼盘实拍图
阳光城丽景湾楼盘实拍图

08 分析总结

阳光城丽景湾澜悦,从区位价值上、配套上来讲,确实是比较优越的楼盘,距离南沙区中心特别近,各项配套也完善。阳光城在产品打造上也没太多吐槽的地方。

但它存在比较大的bug,就是小虎岛石化码头的存在,可以预见,作为珠三角最大石化码头的小虎岛在一个较长的时间内不会被疏解。因此,小虎岛所形成的环境污染、安全隐患始终是金洲板块住户的一块心病。

单纯从楼盘来看,是值得入手的。

但是叠加小虎岛,伍先生建议,如果是刚需自住,建议在负担得起的能力范围内,寻找环境更好的小区。如果是投资,中短期投资不建议,长期投资可以考虑入手。

话说丽景湾年销3000多套,说明确实有很多人对此也不敏感。

评论 0

评论前必须登录!

登陆 注册