祈福缤纷汇降价,二手房暴跌?

最近楼市里比较热闹的事情是祈福缤纷汇的降价事件。某公众号文章称祈福缤纷汇从4.2万/㎡的售价降到3.5万/㎡,足足降了7000元/㎡。

祈福缤纷汇实拍图

伍先生查阅了祈福缤纷汇的销售动态记录,祈福缤纷汇从2018年6月开盘以来,到今年6月近一年的时间,一直吊高来卖,均价4.5万/㎡。今年6月底,价格才开始松动。

伍先生去年的时候,由于中铁建易兴地块拍卖,就去过祈福缤纷汇踩盘。当时就觉得祈福缤纷汇价格太高,销售给报价4.8万/㎡。伍先生只能说是开发商惜售,不着急卖,销售价格远高于实际价值。兼之,祈福缤纷汇的楼盘设计可谓毫无居住舒适感,整体觉得是相当不值。

祈福缤纷汇楼盘实拍图

那么,如果缤纷汇不值卖那么高的价格,那么合理的价格应该是多少?

我们不妨采用周边市场比较法来具体展开分析。

祈福缤纷汇楼盘区位示意图

首先我们需要选择一个合适的对标楼盘。以地铁22号线为分割,一侧是我们熟悉的祈福新邨,一侧是招商金山谷。两个板块很适合对比,两者的配套水平相似,也都颇为靠近22号线的祈福站。我们分别在祈福新邨和金山谷内部,各挑选一个和祈福缤纷汇情况最接近的组团进行比较。最终我们选择了金山谷领仕组团(四期)和祈福新邨活力花园组团,来和祈福缤纷汇进行比较。

金山谷领仕楼盘示意图

金山谷领仕已经是二手盘,从链家了解到,当前二手挂牌价格多为3.6-3.9万/㎡,挂牌均价大概在3.8万/㎡,但历史二手成交价格在3.7万/㎡往下,多见3.5万/㎡往下。整个金山谷3.0-3.5万/㎡的二手放盘较多,因此领仕较高的二手价格下成交单很少。

2005年建成的祈福新邨活力花园(电梯楼)的楼龄相对比较长,二手挂牌价格2.8-3.5万/㎡,但近半年的成交价格都在3.0万/㎡。

由此,基于周边3.0-3.8万/㎡的价格区间,并考虑到大家对祈福新邨的认同感,其实祈福缤纷汇卖3.5-3.8万/㎡的问题不大(初步结论)。


祈福缤纷汇楼盘示意图

但相对于同等价格预期的金山谷领仕,祈福缤纷汇的一个比较大的缺点在于,住宅楼的单层户数比较多、高峰期电梯上下压力大;而且楼栋下面都是商业体,占去了小区该有的绿化园林空间,留给业主的活动空间非常有限;并且商业顶层的风机等设备也对中低楼层造成一定的噪音、排气干扰。

由此,伍先生认为祈福缤纷汇的实际价值应低于金山谷领仕,并考虑片区的实际二手成交预期,大概3.5万/㎡偏下的价格是祈福缤纷汇一个比较合理的价格预期。开发商再拱拱,3.8万/㎡的价格也是跑得动的,只是相对不划算了。

至于那些花了大四万多的价格买了祈福缤纷汇的业主,只能说,能怪谁呢。

在下定金前,难道都不去周边看看二手房市场吗?特别是在这种成熟居住区里买新房,新房往往高溢价。

如果周边二手房都是楼龄比较长的,倒还好。如果周边二手房楼龄比较新,价格又比新房有比较大的落差,那么对于买新房的业主而言,买就是亏!

另,大四万多的价格,明显已经贵过番禺掌上明珠万博商务区了,也许是梁静茹给的勇气,所以才买了祈福缤纷汇。

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