房价低价抄底,对吗?

前文再续,书接上一回《房价高价追顶,对吗?》。

上回我们谈到,高价追顶,未必是好事,那底价抄总不会有问题吧?

我们再讲一次很虚幻的东西:

房地产是有轮回的。

周期内总有涨跌,如同春夏秋冬般轮换,唯一不同的是时间会稍有差异。如果能逆周期的去拿地,抓住时间差,那就是公司的功臣。行业内做的好的,旭辉算一个,出价能力不是最强,但低授权+高频率,频率换概率,所以一直都很稳健的在二十强内。

买地和买房子一样,都是买涨不买跌。上涨行情拿地,溢价率高,甚至出现封顶+配建/自持(我们都习惯了好吗),但下跌行情,各房企会敏锐的担忧这是否寒冬要来临,出价趋向保守,公开市场会出现大批的底价成交,或者出现流拍的现象。(不过市场遇冷,各大房企肯定都卖不好,也没啥钱去拍地)

2018年过完第一季度,气温逐渐炎热,但房产市场、土地市场却依旧冰冷。房市成交惨淡,限价双合同,融资难,小房企爆雷,房企的优化裁员消息频出,可想而知,土地市场会有多冷淡。当然,热点板块如广州的南沙、朱村,佛山的奇槎、狮山、桂城,依然高溢价成交。

危机,在危险中存在商机。

国家队进场了。

不知是上面的授意救市,抑或嗅到了抄底的好机会,纷纷出来拿地了。

阔别的华润、华发,很少看到的中铁、远洋、五矿、招商,更不要说一直在拿地的保利,中海,纷纷加入这场抄底的美妙之旅。各房企都知道:只要能交上保证金,一定能和谐一杯羹,再差也捞得到一个财务投资人的角色,关键是底价抄!

很多民企的投拓同事也知道这事,也想参加——无奈集团就是不给钱呀!

这波寒冬的繁荣,爽翻了国家队:

广州比较出风头的有保利、华润、五矿;还有中铁、天健、中交绿城、越秀、华发,以及民企的凯德、金科、阳光城,都趁着这波行情,赶紧扩充广州的土储。最低调应该是招商,虽然只有一个联合的摘牌,但和谐了从化和茅岗路地块,还拿到一个操盘,爽呆了。

对了,还有方圆,自己做的石滩地块一级整理,赶紧挂牌摘回来,不然后面涨起来被其他房企推上去就不好了,美滋滋。

佛山的公开市场相对较热,风头依旧强劲的,没错,还是保利。能平分秋色的,只有龙光。其他的房企,都是以相对理性的价格拿下来,底价和谐的没多少,都是到一定阶段才能和谐下来——佛山这么火,不举上去的和谐,份额低的可怜(家数多)。

2018年的佛山土地市场呈现多点开花,民企占比很高,证明佛山依然是个热点城市。

那底价抄底的,我们盘一下这些低价地的现状:

大华底价捡到了番禺沙头街地块(大华铂金府),赶紧内部要求重重奖励!

招商底价和谐了黄埔茅岗路地块(五矿摘牌)还捞到了操盘,简直爽呆了吧?!

黄埔长岭居五矿和平安在中冶长岭居地王旁边底价和谐了这块地,未来几年都将是公司经典案例。

还有灵山岛尖的三个爷(中交绿城、金科、华润),虽然有溢价但远远没到封顶价,看着今年灵山岛尖都拍到自持了,脸都笑歪了好吗?

这批投拓人员,在二十年后,跟孩子还真没吹牛逼:你爸当年谈笑间拿下的项目,还没开始建,就帮公司赚了好几个亿了,简直是公司的偶像,你要好好跟你爸我学习,避其锋芒,终有发光之日,懂吗?

这段时光能说服公司拿地的投拓人员,真的躺着都能成为公司的功臣吗?

我们看看:

华润华发双双和谐的增城中新三迳村,现名“峰尚九里”,旁边在售的恒大山水郡1.8万的售价,远一点的科慧花园2.2万(地铁上盖)的售价,拿地价1.1万/㎡的峰尚九里你还能挺得住吗?

同在中新的,还有在城区的天健中新村地块(1.2万/㎡)、中铁建集丰村地块(1.2万/㎡),受限于科慧花园的价格压制,一直没有开发的动静。

华润的花都湖地块(1.7万/㎡),隔壁越秀臻悦府3万/㎡以及复式报建受限的前提下,除了拉上金茂、路劲加入之外,好像也没有必要这么快开发面对现实。

花都湖同一片区还有阳光城(1.6万/㎡)、福州兰园投资地块(1.5万/㎡)、越秀地块(1.4万/㎡),奥园刀把地块(1.7万/㎡),也是头皮发麻。

底价捡了白云江高地块(1.65万/㎡)的中铁,要不也先放放?

时代的增城叶岭村地块(时代廊桥,三宗地均1.2万/㎡),旁边金地香山湖才1.7万/㎡,幸好自己做了一级整理有返还款。说个题外话,时代应该是只想赚一级整理的钱不想摘牌的,但没人来,只好自己摘了。

还是那句话,“房住不炒”。

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